某大型企业A企业主营建筑工程业务，并具有房地产开发资质，自成立以来一直从事各类工程建设项目，未进行房地产开发业务。2010年底，A企业将自有的一块办公商业用地性质变为商品房住宅用地并投入资金开发，并于2011年底取得商品房预售许可证。该项目除商业房产自用外，其余所有的住宅用房全部销售给企业内部职工，销售价格为每平方米3200元。2012年底，A企业办理项目工程决算，确定该项目的开发成本为每平方米3500元。针对A企业的情况，评估人员采集了同类、同期、相近地段的其他房地产开发企业开发的商品房信息，市场平均售价为每平方米6500元。经过比对分析，评估人员认为该企业的销售价格属于税法规定的“价格明显偏低且无正当理由”的行为，应依法重新确定计税收入并补缴有关税款。

对此评估意见，税企双方产生了严重分歧。A企业针对税务评估人员提出的价格明显偏低问题，提出四条陈述理由：一是企业销售房产时，与客户签订了商品房销售合同且在房地产管理部门备案，按合同确定的金额开具了销售不动产发票并收取了价款，无隐瞒、虚报成交价格的行为；二是企业有房地产开发资质，此次的开发项目纯为解决企业内部职工的住房问题，不对外销售，具有集资建房性质；三是企业所开发的项目属直接销售，既不属于土地增值税所规定的“非直接销售”行为，也不是企业资产无偿分配给职工的行为；四是税法中所确认的“价格明显偏低”的“正当理由”或“不属于正当理由”具体如何界定，并没有明确，仅凭评估人员的经验判定企业销售房屋行为“价格明显偏低且无正当理由”，难以让人信服。

在实践中，本案例反映的情况并非个案。在日常税收征管中，经常会遇到“价格明显偏低”的情况，企业总能找出各种理由来应对，弄得基层税务人员花费较多的时间和较大的精力来解释，但总是收效甚微，难以达成共识。怎样合理、合法地认定类似行为，避免税企分歧，是迫切需要解决的现实问题。笔者认为，在处理企业“价格明显偏低”问题的时候，既要充分考虑到企业的特殊商业目的，又要避免税企分歧，应按以下标准来衡量和评判：

一是看公允价格。如果是自产产品，要看销售价格是否低于产品的正常销售价格或同期、同类或类似企业的市场销售价格；如果是外购产品，要看销售价格是否低于其购进产品成本。如果企业的销售价格低于产品的正常销售价格或同期、同类或类似企业的市场销售价格的，就属于“价格明显偏低”的行为。

二是看产品质量标准。在产品质量的判定上，只有合格和不合格两种。凡是符合产品质量要求，其销售价格低于产品的正常销售价格或同期、同类或类似企业的市场销售价格的，就属于“价格明显偏低”的行为。对于不符合产品质量要求的，但具有可用性的残、次品，其销售价格低于产品的正常销售价格或同期、同类或类似企业的市场销售价格或外购成本的，只要有产品质量部门检验证明的，应视为“具有正当理由”。

三是看特殊销售目的。企业低价销售产品或商品，总有一些特殊的目的。比如，销售给企业内部职工、销售给关联企业、以非货币形式换取其他单位和个人的经济利益、以产品作为投资、分配股东、以产品或商品作职工福利分配等，都需要评估人员深入了解企业低价销售的特殊目的，进而对“价格明显偏低”行为作出准确的判断。

利用上述三条标准来综合衡量和判断“价格明显偏低”行为，能够在很大程度上减少税企的分歧，找出一种合理、合法的处理方式。就上述案例而言，按上述衡量标准来判断，该企业所开发的产品，经验收合格，符合产品质量要求，销售对象为本企业内部的职工，企业的销售价格不仅低于同期、同类、相同地段其他开发企业的平均售价，而且还低于其开发建造成本，不管从哪方面来讲，其陈述的理由均不属于“正当理由”，是一种典型的职工低价购买与企业实物分配职工福利相结合的一种特殊方式，即直接销售与非直接销售相结合的特殊方式，应当认定为“将产品作为职工福利分配”的行为，依法应作纳税调整。

认真梳理一下不难发现，在现行税收政策中有很多有关“价格明显偏低且无正当理由”的条款。比如，《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额；《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额；《中华人民共和国消费税暂行条例》第十条规定，纳税人应税消费品的计税价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其计税价格；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条中规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

因此，笔者建议应进一步完善现行税收政策，制定出一套可操作性的“价格明显偏低”的认定和管理办法，至少应明确：低于哪种程度才算“价格明显偏低”行为，哪些行为属于企业的“正当理由”，哪些则不属于“正当理由”，怎样进行调整，按什么方法进行调整，等等。

作者单位：四川省成都市锦江区地税局