房地产税收策划是一个系统性工程，有的操作方案需要各个方面的配合，要求操作人员具有全面的税法知识，以及综合理解运用能力，下面是一个不成功的案例，希望能够对大家实际操作税收策划有所启示。

    基本情况：A公司下属一个房地产公司，仅有一个项目，刚竣工交房，房地产公司的物业管理由A实际控制的物业公司负责。在房地产公司竣工交房后，物业公司接手管理整个项目，双方一直未进行空置住宅和商业的物业结算，由于销量较少，住宅大量空置，商业也未销售。公司为加强财务部门能力，新招聘一个财务人员。

    新财务人员接手后，查明物业公司的税负情况：核定征收，利润率10%，营业税金及附加5.5%，房地产公司属于正常的查账征收。由于下一年底房地产公司需进行企业所得税和土地增值税清算，新接手公司的财务人员筹划各种避税方案。从利用不同税负水平避税方面考虑，建议物业公司开具物业发票，向房地产公司收取物业费，并着手实施，房地产公司将该笔支出并计入了开发间接费。

    最初按该项目的物业费的计费标准收取了住宅空置房物业费200万元，由于想到此避税方法的好处，财务人员在年底之前又补充收到了商业物业费及其他费用300万元。实际应收取客户的物业费较少，本案例可忽略不计。

    物业公司进行企业所得税汇算清缴，并将报告上报后，税务局将报告打回，回复说，因为物业公司本年收入超过300万，按有关规定将核定征收改为查账征收，经协调，专管员以相关文件为根据，并经由所得税科确定改为了查账征收。

    下一年，财务人员未敢再进行两公司的物业费结算，双方无费用发生，并以空置房与商业重新划归开发商管理上报税务所，未有异议。同时本年底，房地产公司着手进行企业所得税和土地增值税清算，事务所将物业费从开发间接费调入管理费用，此事项公司无异议。

    至此，本方案操作未成功，企业所得税的影响相互抵消，却多缴了27.50万元的营业税金及附加。

    从上述案可以看出，财务人员未对税务局规定的改为查账征收的300万元限额予以重视，导致避税策划未能成功。可见税务策划需要全面掌握纳税政策信息，全面了解，谨慎操作，并对可能出现的失败结果进行权衡，没有丰富的税法知识和经验，操作税收策划是有风险的。