11万元/平方米的豪宅开盘一年多卖了两套？

    一项针对地产项目的全方位暗查活动正在展开。这项清查活动，同时也在上海楼市悄然展开。

    一位接近汤臣集团有限公司（下称“汤臣集团”）的知情人士透露：“中国内地住宅第一贵”汤臣一品不久前接受了有关税务部门的稽查，被要求提供原始资料、相关报表等，其理由是汤臣一品被疑涉及虚假销售等。

    对于此次暗查的意图，该人士指出，开发商提供土地证明、产证登记等原始资料和相关报表，仅是“有关部门”获得“相关信息”的证据。推进土地反腐或是其中的真实用意。

    上海某房地产开发企业负责人昨天听闻前述消息表示：“这种彻查地产项目来龙去脉的方式，大家会很紧张。清查组并不告诉你真实用意，拿到了每一家开发商的历史账目。而事实上，地产圈是个名利场，潜规则盛行，不乏黑金交易与土地‘原罪’，不少人或多或少牵涉其中。”

    开盘年余称卖出两套　如今遭查引普遍质疑

    在开盘一年多后，天价楼盘汤臣一品不久前又号称以6900万元的总价卖出了第二套房源。据称，该套房源是8月份预订之后又取消掉的三套房源之一，折算下来单价在11.5467万元/平方米。据悉，购买该套房源的客户为以个人名义出资所购，付款方式将采用贷款形式。

    据称，当时售出的第二套房源同样位于A栋楼，即汤臣集团总经理徐彬所称的“位置最好的一栋楼”。具体位置为1601室，面积为597.57平方米，登记成交金额为6900万元。

    发展商还表示，汤臣一品在开盘200多天零成交之后，在今年8月份以1.3亿元出售了A栋楼的3801复式房，之后上海“网上房地产”显示，A栋楼有3套连层住宅被同时预订，但是在网上登记备案规定的完成期限到期后，该3套住宅却取消了预订。当时汤臣有关人士表示，第一套房源客户资料被公开之后，公司对客户提出建议，以企业购买的形式进行登记，这样可以对客户进行商业保护。但企业购买的形式涉及多个流程，交易时间延长，网上登记便自动显示作废了。

    此次购买客户仍然以个人名义进行购买，对于是否被关注似乎并不避嫌。汤臣集团人士称，以何种方式进行购买登记仅仅是汤臣提出的建议而已，至于客户最终决定以何种方式进行“是对方自己的意向”。

    汤臣一品包括有四栋楼，除上述A栋楼外，C栋在去年10月份最先开盘，但至今尚无成交；D栋计划由汤臣集团自己保留用作出租；而刚刚结束全球公开招标的B栋，仍然尚未公开结果。

    负责全球招标的戴德梁行方面称，“关于结果正在考虑之中，具体细节不方便透露”。汤臣集团总经理徐彬曾向记者透露，结标当天并未实行开标。市场人士据此分析，汤臣可能会在客户、价格方面进行选择，以实现最优化利润体现。

    因遭到税务部门的稽查，汤臣一品的天价楼房销售究竟有否实现“零”的突破，如今遭到了社会各界的普遍质疑。

    地价每平米四千余元　楼价是地价二十六倍

    汤臣一品，到底成本几何？到底应不应该卖11万元/平方米？这是个谜。

    今年8月初，正式对外叫卖的中国第一天价楼盘汤臣一品在连续200多天的“零成交”尴尬之后，终于签下了1.3亿元一套住宅的第一单；事隔三个月，第二套又以6900万元卖出。然而，关于对汤臣一品的炒作和暴利质疑并未平息，并在其全球招标搁置后愈演愈烈。

    虽然汤臣集团对外宣称，汤臣一品的地块早于1994年便已取得。但据调查，实际上在2005年之前，汤臣一品一直为汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。2005年1月，汤臣集团才宣布以1800万美元代价将余下的20%股权纳入囊中，使得汤臣一品完全纳入其怀中。

    此后，“天价与暴利”的议论始终围绕着汤臣一品。

    汤臣一品的土地获取时间之早，是业内外一致公认的事实。据记者掌握的资料，规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时的该幅土地出让金为5820万美元，加上2005年1800万美元的20％股权收购价，总计约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的地价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8％。也就是说，汤臣一品的房价是此前的地价的26倍—暴利争议由此而来。

    那么，汤臣一品这样的地价是不是拿得太便宜呢？事实并非如此。

    记者所掌握的另一块滨江豪宅地块，几乎与汤臣一品属于同一级别、同一时期，位置稍差。这幅地块建筑面积约97264平方米，开发商总计为该幅地块付出了约4亿元的土地出让金，计算下来，这幅地块的楼板价在4113元/平方米左右。“陆家嘴区域相当部分地块是在1996年至1998年出让的，当时的平均楼板价大多在每平方米300至500美元左右。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军透露。

    一位咨询业资深人士告诉记者，在浦东新区刚刚开发之际，为了吸引资金进入，1990年初陆家嘴区域的土地都不算贵。如果汤臣一品地块于1994年取得，按照当时的行情，可能还属于高价购入。时隔多时，如今陆家嘴区域的地价已不可同日而语。不久前，李嘉诚麾下的长和系刚刚联手以8.32亿元代价，从富都世界手中收购了X3-2地块，该地的地理位置并不如汤臣一品，楼板价也到了10400元/平方米，而长和系计划投资总额更是达到17.4亿元左右。

    算来算去每平米三万　卖十一万还是高利润

    “楼板价只是一个净价，还没有把配套费、建安工程造价、财务费用等其他各项成本计算进去，这是相当高的投入。”一位业内人士说道。据汤臣一品相关人士介绍，加上高昂的装修成本，汤臣一品的总成本应该在每平方米3万元左右—————这或许是一个更可信的数字。

    “汤臣一品的装修定位完全为国际通行标准的豪宅，皆是‘世界级标准’。”汤臣一品相关人士向记者介绍说。在汤臣一品的楼书介绍中，详细列举了各种装修用材：日本大金VERII户式中央空调、美国碧慕中央吸尘系统、美国DOR鄄CON掌机仪、德国SIEDEL可视对讲系统。据称，仅厨房用具兼装修便有几百万元人民币之巨。

    “即便是3万元变成11万元，这样的房价也是成本价的3.7倍，利润率还是高。”一位分析师表示。

    在汤臣一品B栋大楼进行全球招标时期，分析师指出，以2005年汤臣集团1800万美元收购余下20%股权的代价计算，当时这一项目公司相关股权的合理估值已经达到约2.65亿港元，以此估计，即2005年汤臣一品项目的估值也仅约13亿港元。汤臣集团高层对此公开解释，整体汤臣一品包括地价及建筑成本实际上为30多亿元。但他同时也承认，除了D栋保留出租以外，如果A、B、C这3栋大楼销售完毕，汤臣集团约可套现高达80亿元。

    “从全国范围来看，属于城市核心区域的地价都会产生升值现象。”一位土地研究人士告诉记者，“尤其是上海小陆家嘴地区属于特殊性区域的自然升值现象。这种由供需关系所决定的市场现象，并不能单纯归类于暴利行为，只能说汤臣集团眼光好，运气好，遇到了好地块和好发展。这不是个案，也有一些开发商的土地价格只占房价百分之几的。但是，公司对于汤臣一品的冀望还是过高。”

    汤臣集团总经理徐彬坦率表示，在公司于1992年进入上海时，大量拿地的策略消耗了不少资金。“虽然土地拿得比较早，但维系土地的成本同样付出不少，只有在楼市较好时期才取得了一些成绩。”徐彬说道。通过豪宅利润挽回投资，恐怕才是汤臣一品天价背后的真正目的。

    “汤臣一品”金碧辉煌的样板房。开盘一年多来，除单价高外，该楼盘的滞销，无疑也创下了纪录。

    京沪数百房产项目遭遇审查风暴

    旨在稳定房价的楼市调控措施正日益多元化，眼下，一场检查房地产企业和楼盘项目的风暴正同时席卷京沪两地。

    北京有消息称，300多个房地产开发项目遭遇财务和原始资料清查，令京城房地产业风声鹤唳。与此同时，类似的清查活动也在上海低调展开。其中，部分豪宅项目的开发资金与运作过程是此次检查的重点，甚至一些相关银行系统也在进入检查视野。

    知情人士透露，上海已有多个楼盘正在接受相关部门的审查。“豪宅是他们审查的重要目标。”有关人士称，“豪宅价格体系的不明朗是引起相关部门注意的重要因素之一，可能有关部门想查实是否有‘内部销售’的情况。”但是，这也只是业内人士的猜测，具体审查的原因和目的并不为人所知。

    数家沪上知名开发商同样向记者证实，已经接到了相关通知，要求将楼盘的各项原始资料全部提交上去进行重新统计。“要求我们这样做的是一些区的部门。从发放表格的填写要求来看，各个方面都有，我们也看不出究竟是针对哪些环节进行审查。”

    另外，并非所有开发商都在接受调查。一些开发商在接受记者采访时称至今未收到任何审查通知。“看样子不像例行检查，而是有重点有目标的排查。”一位分析人士称。